resumen amplio informe "inbesos"

Sacado de aquí http://servicios.invertia.com/foros/read.asp?idmen=1007091752

Como todos sabéis este es un pequeño extracto del informe que Besosnem ha preparado sobre el grupo Inbesos, se trata de un informe muy amplio y que analiza de forma exhaustiva cada una de las partes mas importantes de la empresa.

Este informe esta dividido en 5 partes principalmente, añadir que se esta trabajando en una ultima parte en la que se analizara de forma detallada la cuenta de perdidas y ganancias de la sociedad y su previsible evolución en los próximos trimestres para poder estimar la evolución de la sociedad ligada a varios ratios importantes como el Per.

Las 5 partes de las que esta compuesto el informe son:
1) Can Vilalba . La joya de la corona
2) Proyección de beneficios, análisis de rentabilidad y estimación de resultados
3) Situación fiscal de Inbesos
4) Deudas con entidades de Crédito
5) Otras promociones de Inbesos
A) Can Vilalba

Como la mayoría sabéis Can Vilalba la podemos dividir en 3 partes, el campo de golf , la zona hotelera y la promoción de parcelas y viviendas.

El campo de golf es un campo de 18 hoyos (par 71) y de mas de 6000 metros de recorrido, este campo será uno de los 3 mejores campos de Cataluña en la actualidad junto al PGA Golf de Catalunya posiblemente el mas completo, es difícil condensar tanta información en un pequeño resumen como es este, pero en el informe completo tenéis todos los servicios que va a ofrecer, de que forma se va a gestionar y una comparativa con algunos de los club de golf mas importantes de España.
En un principio el club de golf va a gestionar 1000 derechos de juego, aproximadamente el 60% van a ser vendidas entre particulares y a empresas mientras que Ingreen la sociedad de Inbesos que se encarga de la explotación de los campos de golf , rentabilizara el otro 40% obteniendo recursos de forma recurrente para la sociedad.
Los derechos de juego se van a vender sobre los 18000 euros cada uno y además se cobrara una cuota mensual que oscilara entre 50 – 60 euros. En principio será algo similar a lo que se esta haciendo en el campo de Cabanillas.
Como podemos ver y haciendo unos cálculos sencillos el campo de golf promocionará unos 18 millones de euros a Inbesos.
La zona hotelera es la parte que mas retrasada esta del proyecto de Can vilalba en estos momentos, se esta rehabilitando el Castillo de vilalba para convertirlo en un espectacular hotel de 4 estrellas, por el cual ya se han interesado varias cadenas hoteleras importantes para hacerse con su gestión ya sea en propiedad o en arrendamiento.
En el informe completo podemos ver una cosa muy interesante, la sociedad Gibsa (es la inmobiliaria de inbesos) compro a Vilalba Golf esta zona hotelera por 7.896.000 euros sin embargo al tratarse de operaciones entre empresas del mismo grupo se elimina el margen de la operación y se valora en balances por 3,6 millones de euros, generando una plusvalía encubierta de mas de 4 millones de euros, que saldrá a la luz una vez se comercialice toda la promoción


PARCELAS Y ADOSADOS
La licencia que tiene en la actualidad inbesos le permite la construcción de 102 viviendas ( 40 adosados y 62 parcelas) y hay fuerte rumores de que se esta negociando con el ayuntamiento la posibilidad de ampliar esta licencia para que les permitan la construcción de otras 125 viviendas mas como constaba en el proyecto inicial, de ser admitido esto sin ningún tipo de duda seria un bombazo para el valor.
En el informe completo aporto una serie de documentación que nos permite valorar distintos escenarios y proyecciones de beneficios según los precios medios estimados que se moverán en un rango de 550.000 euros de media para cada uno de los adosados y 800.000 euros para las parcelas.
Igual que antes ocurría con la zona hotelera se produce la misma operación Gibsa compra a precios de mercado esta promoción a Vilalba Golf y estiman que esta promoción vale mas de 42 millones de euros ajustando de nuevo en el balance por su precio real de coste que esta en 7.896.000 euros, realmente impresionante, de nuevo una plusvalía de mas 34 millones de euros que vera la luz cuando se comercialice la promoción de parcelas y adosados.
En el informe completo que estará disponible próximamente para todos aquellos que lo deseen se acredita completamente con documentación de la propia empresa de que forma se ha hecho todo este proceso contable y porque de estos criterios de valoración tan conservadores basándonos para ello en la auditoria de Camps y Oliver.
Podemos ver como serán estas viviendas y una comparación con promociones similares que se están construyendo en estos momentos y que nos darán una clara idea de la magnitud de este proyecto.

Sin ningún tipo de duda si tienen la paciencia de leer en el informe completo, esta parte del documento tendrán la absoluta certeza de que solo esta parte que yo denomino la joya de la corona tiene un valor superior a la capitalización actual de la empresa en estos momentos. Estimamos que solo “Can Vilalba” tiene un valor en el mercado de mas de 80 millones de euros sin contemplar la zona hotelera.

B) PROYECCIÓN DE BENÉFICOS, ANÁLISIS DE RENTABILIDAD Y ESTIMACIÓN DE BENEFICIOS
En esta segunda parte del informe se realiza una proyección de los beneficios, y se estudia de que forma puede evolucionar la cotización de la empresa manejando para ellos varios escenarios de resultados, el concepto principal alrededor del cual gira toda esta parte es el Per, como todos sabéis es un ratio muy valido que se utiliza para determinar si una empresa esta cara o barata en relación a los beneficios que es capaz de obtener y nos permite además la comparación con otras empresas de sector, es muy utilizado por los profesionales, veremos muchos escenarios pero os adelanto que si los resultados se van a un rango de 6,5 – 7 millones de euros y utilizando un Per 19 ( que es el Per medio en el que se están moviendo las inmobiliarias) la cotización se debería ir al rango 21,07 – 22,69, esto como todos ustedes saben no es una ciencia exacta pero si les puedo decir que es bastante significativo que antes o después el mercado ajuste la cotización a un Per medio en todas la empresas inmobiliarias, excepto caso como urbas o inmocaral donde otras expectativas las hacen cotizar a Per desproporcionados.

Para mi lo mas importante de esta parte del informe es un documento en el que explico como se desglosa el margen comercial de inbesos en estos momentos, podemos ver como el margen comercial de la línea inmobiliaria se sitúa en el 28,14% y a que se debe que solo pasen a beneficios netos el 11,5 % de la cifra de negocio.
En la actualidad uno de los problemas que esta teniendo inbesos es que excepto la línea inmobiliaria las demás líneas de negocio, Holding, Ocio y Otros solo aportan a la cuenta de resultados perdidas, pero un dato muy esperanzador es la evolución que están teniendo a lo largo de este 2006, en el informe completo podemos ver como estas han sufrido un incremento en el primer trimestre del 168,44% respecto al 2005 , y en el primer semestre del año han aumentado un 96 % sobre el resultado obtenido en el primer semestre del 2005, esto nos hace ser optimistas respecto a que se reduzcan drásticamente las perdidas de estas líneas en el año 2006 y que empiecen a aportar beneficios a la cuenta de resultados a partir de 2007, esto es muy importante porque estamos hablando de ingresos recurrentes y claramente crecientes.


C) SITUACIÓN FISCAL DEL GRUPO INBESOS
En este documento se explicara la situación fiscal de inbesos, es bastante enrevesada porque intervienen varias empresas del grupo y operaciones entre ellas, como podemos ver nos interesan principalmente 3 cuentas que en el informe completo se detallan de forma exhaustiva pero que omitiré en este pequeño extracto ocupándonos solo de la ultima ;
1) Administraciones publicas deudoras:
2) Administraciones publicas acreedoras
En esta dos cuentas se analizan las partidas que son importantes en concepto de IVA soportado y repercutido pero como muchos de ustedes sabrán el IVA es un impuesto neutro, es decir no tiene repercusión alguna en la cuenta de perdidas y ganancias aunque si en los flujos de tesorería por eso he decidido omitirlo aunque como digo en el informe completo quedan debidamente detalladas .
3) Saldos con las Administraciones publicas
Esta partida es muy importante, aquí se determinan todos aquellos saldos en los que interviene la hacienda publica y podemos ver que tenemos un saldo deudor de 21.772.000 euros mientras que en saldo acreedor tenemos 16.235.000, o sea que haciendo un balance general de todos los impuestos que intervienen, Inbesos tiene un crédito fiscal de mas de 5,5 millones de euros, una cantidad que supera los beneficios actuales en mas de un 58% .

De cualquier forma recuerdo que la cuenta de resultados no se vera afectada por aquellas cuentas que tengan que ver con IVA pero si con otras cuentas que desgloso en el informe completo como la cuenta Activos por impuestos diferidos procedentes de créditos fiscales que asciende a la cantidad de 592.000 euros y que se repercutirá en este 2006 reduciendo la factura fiscal.
En lado negativo tenemos la cuenta pasivo por impuesto diferido originada en 2003 y que también se revertirá en este 2006 y que asciende a 648.000 euros


D) DEUDAS CON ENTIDADES DE CREDITO
En esta parte del informe se analiza, lo que en principio era una de la partes mas preocupantes de la empresa, si leen el informe completo verán que no es tan preocupante.

Si analizamos las partidas de deudas con la entidades de crédito podemos ver como inbesos tenia a 31-12-2005 unas deudas que ascendían a algo mas de 99 millones de euros, de esa deuda la empresa ha pasado la friolera de 40 millones de euros a corto plazo que se va a quitar de encima este 2006, hacemos un exhaustivo análisis del pasivo para analizar que parte se debe a pasivo corriente y cual a pasivos no corrientes.
Lo interesante de esta parte del informe es el concepto que explicamos en el informe completo de lo que son prestamos subrogables es decir son prestamos que contrata el promotor con la entidad financiera y que la empresa traspasara a los compradores de la vivienda una vez se esta vendida para que sean ellos lo que se hagan cargo de la deuda.

En esta clase de prestamos la partida mas importante es un préstamo subrogable de la promoción de Bellver que asciende a 5.862.000 euros que será traspasado a los compradores de las viviendas una vez estas sean entregadas ( las 21 viviendas que quedaban por entregar de Bellver a día de hoy ya han sido entregadas).

Se analizan los prestamos hipotecarios que tiene la empresa en estos momentos y vemos como la partida mas importante asciende a 15,5 millones de euros y esta explicada por 3 prestamos que vencen en 2006 que se pidieron para la compra de terrenos en Sant Carles de la Rapita, Hostafrancs y la Roca del Valles.

La segunda partida importante asciende a 29 millones de euros y esta relacionada con la Roca del Valles, tiene vencimiento en 2010 y un periodo de carencia de 1,5 años.

Después explicamos el famoso crédito de los 30 millones de euros que se pidió en Mayo y del cual todavía no se ha tocado ni un solo de euro por eso no aparece en el balance ni ha aumentado el pasivo en este ultimo semestre de forma significativa, en realidad lo que se ha pedido es una línea de crédito que es una herramienta financiera muy utilizado por las empresas y en donde la empresa solo “sufre” el coste de aquel dinero que utiliza y durante el tiempo en que es utilizado.

Como vemos en el informe la situación no es tan preocupante como podría parecer en un principio y no afectara de manera significativa a la cuenta de resultados, recordar que en esta cuenta solo se tiene en cuenta el coste financiero y de ninguna manera el capital que se adeuda.

Por ultimo explicamos porque podría ser conveniente para la empresa una serie de herramientas que tiene a su disposición por el hecho de ser una empresa cotizada y que le daría la posibilidad de obtener recursos del mercado y porque en mi opinión la empresa de momento no se lanza a dar el paso para llevarlas a cabo, también tenemos en esta ultima parte del informe una serie de ratios financieros que nos sirven para ver de que forma esta afectando el endeudamiento a la empresa y si sus niveles de pasivo son los correctos.


E) OTRAS PROMOCIONES DE INBESOS
Como ya les he explicado en este pequeño resumen que estoy haciendo y podrán ver de forma mas detallada si leen el informe completo “Can Vilalba “ es la joya de la corona de inbesos, es mas podemos estimar que solo esa parte de la empresa vale mas de 80 millones de euros, la pregunta que se nos viene ahora es ¿pero después de can vilalba hay vida? La respuesta es contundente, rotundamente si, el grupo inbesos posee en la actualidad una serie de promociones en algunos de los mejores lugares de Cataluña y de gran calidad tanto por los tipos de viviendas de los que estamos hablando la mayoría de ella de alto standing como por el especial acierto que han tenido a la hora de comprar los solares para llevarla a cabo al elegir las zonas y las infraestructuras sobretodo en el tema de las comunicaciones.

1) Palafruguell
La empresa tiene aquí solares para la construcción de 199 viviendas de alto standing diseñadas por el prestigioso arquitecto Ricardo Bofill lo que sin duda hará que estas se vendan rápidamente, la primera fase consta de 96 viviendas y 112 plazas de aparcamiento y según ha podido saber Besosnem están todas ya vendidas. En el informe completo se acredita documentalmente los precios que se barajan en esa zona y hemos podido calcular que el precio medio en la zona esta alrededor de los 3500 euros/m, podemos estimar que los beneficios obtenidos solo por esta promoción se ira mas allá de los 4,5 millones de euros.

2)Bellver de Cerdanya
De esta promoción quedaban por entregar 21 viviendas que según propias fuentes de la empresa son las viviendas que han dejado un mayor margen comercial en la historia de inbesos, en el informe de nuevo igual que ocurre con cada una de las promociones se acredita el precio medio que se esta barajando en la zona y que en esta caso se sitúa alrededor de 3000 euros / metro, bien pues según ha podido constatar Besonem esta promoción a día de hoy esta totalmente entregada y se dejara notar de forma importante en la cuenta de resultados de este 2006 y aportara mas de 1,2 millones de euros de beneficio neto.

3)Sant Feliu de Guixols
Esta promoción que se va a comercializar próximamente como la propia inbesos anuncia en su pagina web, consta de 85 viviendas plurifamiliares de alto standing. El precio medio se sitúa en 3000 euros / metro (una matización el precio medio se refiere a viviendas de todo tipo, esta claro que en viviendas de alto standing este precio aumenta de manera significativa pero es mejor ser conservadores) esta promoción aportara al resultado por encima de 3 millones de euros.

4) Sant Carles de la Rapita
El proyecto contempla la construcción de 60 viviendas plurifamiliares y esta previsto comenzar las obras en este segundo semestre, el precio medio en esta zona se encuentra en 2189 euros. Y se espera que aporte unos beneficios de 1,8 millones de euros.

5) Roda de Bara
Esta compuesta de 98 chalet de lujo de aproximadamente 140 metros y que rondaran los 400.000 euros de precio de venta y se estima que aportaran a la cuenta de resultados 4,5 millones de euros ( esto que doy en este resumen son estimaciones sobre las que estoy trabajando evidentemente en el informe completo se dan muchos mas escenarios y variantes que estoy omitiendo aquí para que no se haga muy pesado de leer )

6)Barcelona Residencial “Bellesguard”
En esta promoción todavía quedan viviendas por entregar como reconoce la propia empresa en su memoria anual en la pagina 76 y que están totalmente terminadas.

7) Sants Barcelona
Esta promoción para mi es una de las mas interesantes de cuantas dispone inbesos estamos hablando de una promoción que tendrá 44 viviendas en una de las zonas mas demandas y de mayor calidad de Barcelona, además se va construir un aparcamiento de mas de 300 plazas que Inbesos podrá explotar durante al menos 75 años que es la licencia que le ha adjudicado el ayuntamiento de Barcelona, esto le permitirá obtener unos ingresos mas o menos importantes de forma recurrente durante muchísimo tiempo, además dispone de 7 locales comerciales de mas de 500 metros que tienen un alto valor en el mercado.
Como digo esta es una de las zonas mas demandadas de Barcelona y el precio por metro cuadrado esta alrededor de los 4500 euros, se estima que sin contabilizar como digo el aparcamiento publico y los locales comerciales esta promoción proporciones unos beneficios netos de mas de 1,8 millones de euros.


8) Reus “Aigüesverds”
Esta promoción supone la construcción de 54 adosados de lujo, que estaba previsto comenzar las obras en este segundo semestre, un chalet de estas características en esa zona están valorados a un precio de alrededor de los 600.000 euros, como podemos ver en el informe completo, y se estima que aporten a la cuenta de resultados un beneficio neto de 3,7 millones de euros

9)Bellcaire Girona
Esta es la promoción de cuantas tiene inbesos que va mas retrasada, consta de 60 unifamiliares de mas de 150m y los precios en la zona se sitúan alrededor de 3500 euros el metro cuadrado, y nuestra estimaciones son que aporten un beneficio de mas de 3,5 millones de euros.

Por ultimo en el informe se hace un pequeño cuadro resumen de los proyectos inmobiliarios de los que dispone inbesos en estos momentos y se adjunta la valoración que hizo C.B Richard Ellis de los Activos de inbesos.

Como vera el que haya llegado hasta aquí (le felicito por su paciencia) la vida después de Can Vilalba esta asegurada.

Esto es todo, decir que es bastante difícil intentar condensar tanta información en un post para que no se haga muy largo, y fácilmente entendible, disculparme de ante mano si alguien esperaba otra cosa, o no he sabido explicar correctamente lo que quiero transmitir, animo a todo aquel que tenga interés en esta empresa a que lea el informe completo para poder hacerse una idea detallada y exacta de cuanto quiero expresar y que se colgara próximamente en la red para que todas aquella personas que quieran, puedan disponer de el.

En esencia la idea que se quiere transmitir es que estamos en una empresa donde el negocio se lleva de manera ejemplar por los gestores aunque de forma muy conservadora en mi opinión, donde el futuro, esta asegurado, que tiene una expectativas espectaculares y que desde mi punto de vista el mercado no cerrara los ojos ante una realidad tan abrumadora, estos valores parafraseando al que considero uno de los mejores analistas de bolsa (purck) son un verdadero bombón y el mercado antes o después los pone en su sitio, historias parecidas tenemos recientemente, abengoa, tubos reunidos, inypsa, etc , ya saben lo que dicen, la historia es cíclica y estamos condenados a repetirla, la pregunta es ¿se repetirá la historia de estos valores en inbesos? Mi opinión es que si, pero es solamente una opinión y por tanto puede ser subjetiva, en el informe no ocurre esto, todo lo que se dan son datos contrastables y demostrables, y basándonos en ellos contemplamos varios escenarios de trabajo.
Un saludo para todos especialmente para los socios de Besosnem.